L' AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: CHI E', QUANDO E' OBBLIGATORIO E QUALI SONO I SUOI COMPITI?

Parliamo oggi dell'Amministratore di condominio, quella figura a volte amata e molto spesso odiata. Ma chi è veramente l'amministratore di condominio? L'Amministratore di condominio è una persona paragonata, soprattutto in passato, AL BUON PADRE DI FAMIGLIA. Alcuni penseranno che è assurdo associale la professione dell'Amministratore ad un ruolo così importante, eppure ci sono molte assonanze, l'Amministratore è colui che cura e gestisce l'economia di un condominio ma soprattutto, passatemi il termine, accoglie e ascolta tutto ciò che accade nello stabile, dalle lamentele alle cose positive e proprio come fa un buon padre cerca di mediare e far tornare la pace in casa, ma un padre è anche colui che vigila e protegge la propria famiglia e in gran parte, compito non sempre visibile agli occhi dei condomini, l'amministratore fa questo, vigila e sorveglia, per quanto possibile, la sua famiglia, il condominio, onde evitare che si creino situazione di pericolo per lo stabile e per chi vi abita. Ma il nostro amato codice civile a proposito della figura dell'Amministratore cosa dice? Nell'art. 71-bis spiega quali sono i requisiti per poter diventare amministratore (ad esempio) non si deve aver avuto condanne contro la pubblica amministrazione, bisogna aver conseguito il diploma di scuola secondaria, bisogna aver svolto un corso di formazione iniziale e soprattutto bisogna seguire annualmente un corso di aggiornamento DM 140/2014 ma oltre ai requisiti, il codice civile ci spiega anche nell'art. 1130 quali sono i compiti ai quali un amministratore per legge non può sottrarsi:

• Convocazione dell'assemblea annuale per deliberare l'approvazione del rendiconto (bilancio consuntivo);
• Disciplinare l'uso delle cose comuni (parti comuni dell'edificio di cui abbiamo parlato precedentemente);
• Riscuotere i contributi (rate condominiali) erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio (saldare i fornitori);
• Compiere gli atti conservativi (Ricorsi d'urgenza);
• Eseguire gli adempimenti fiscali;
• Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (dati sensibili di tutti i condomini);
• Curare la tenuta del registro dei verbali d'assemblea, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;
• Conservare tutta la documentazione del condominio;
• Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa lo stato degli oneri condominiali ed eventuali liti;
• Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea ENTRO 180 GIORNI dalla chiusura del bilancio. 

Questi sono solo una piccola parte dei compiti ai quali l'amministratore deve adempiere, ma ce ne sono tanti altri non di minor importanza ma che scopriremo andando avanti, ma quando è consigliabile la nomina dell'Amministratore e quando invece è obbligatoria? Abbiamo già parlato del condominio minimo (costruttore e primo proprietario) in questo caso la figura dell'Amministratore non è obbligatoria ma, con l'aumentare degli acquirenti, quindi proprietari, avere una figura di riferimento, in grado di richiedere le quote, pagare le spese di uno stabile ma più di ogni altra cosa cercare di mediare mettendo d'accordo tutti nell'interesse della cosa comune facendo rispettare il codice civile è sicuramente CONSIGLIABILE. Diviene invece OBBLIGATORIO NOMINARE LA FIGURA DELL'AMMINISTRATORE quando i condomini sono più di 8, art. 1129 I comma, addirittura se questo non viene nominato dall'assemblea la nomina dell'amministratore anche su richiesta di un solo condomino è fatta dall'autorità giudiziaria. Ma come si nomina l'Amministratore di Condominio? La nomina avviene in sede assembleare con votazione che prevede la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'intero edificio (es. condominio composto da 20 proprietari con 1000 millesimi totali - la nomina sarà valida, se in assemblea si presenteranno personalmente o per delega 16 condomini, 9 di questi con votazione favorevole dovranno avere in totale 500 o più millesimi) art. 1138 II comma.  L'Amministratore nel momento della stesura della sua offerta e/o dell'accettazione dell'incarico dovrà elencare OBBLIGATORIAMENTE (art. 1129 c.c. altrimenti la sua nomina è NULLA) il suo compenso analitico (ciò significa che NON solo è tenuto a specificare il suo compenso annuo ma bensì tutte le spese che i condomini sono tenuti a pagare per il suo operato), i suoi dati anagrafici e professionali, codice fiscale o part. iva se parliamo di società , recapiti, orari e soprattutto sede in cui sono detenuti i 4 registri (verbale assemblea, anagrafe condominiale, registro nomina e revoca amministratore e registro contabilità) e la documentazione inerente al condominio. Lo stesso inoltre deve, nel momento in cui gli viene comunicato ufficialmente, di essere stato nominato, ACCETTARE, meglio se in forma scritta, l'incarico. Ricordiamo inoltre che, il rapporto di lavoro tra Amministratore e Condominio non ha vincoli di tempo anche se il codice civile prevede che (art. 1129 X comma), l'incarico di un amministratore duri 1 anno e al termine di esso si intende rinnovato per egual misura, entrambe le parti possono richiedere di interrompere il rapporto lavorativo in qualsiasi momento anche prima della scadenza annuale.