LA SERVITU' NEL CONDOMINIO, COS'E'?

Quest'oggi trattiamo un argomento apparentemente poco rilevante ma che in realtà è spesso causa di liti all'interno del condominio, LA SERVITU'. Cos'è la servitù? Il nostro Legislatore all'art. 1027 cc definisce la SERVITU' PREDIALE (di un fondo, terreno) come UNA LIMITAZIONE DEL PROPRIO FONDO (della propria proprietà) A CONCESSIONE DI UN TERZO o per utilizzare la terminologia corretta, IL FONDO SERVENTE E' COLUI CHE SOPPORTA IL PESO A FAVORE DELL'ALTRO FONDO, definito DOMINANTE IL QUALE NE TRAE UTILITA' E VANTAGGI. Cosa significa ciò? Che, qualora la mia proprietà privata è soggetta a servitù io non posso goderne pienamente (es. se una strada di mia proprietà è anche l'unico accesso all'abitazione del Sig.re X, io NON POSSO mettere un cancello ed impedire a quest'ultimo il passaggio). 

 La servitù esiste o può esistere SOLO nel caso in cui i FONDI sono confinanti o vicini a tal punto che un fondo sia utile all'altro. 

Quando si parla di SERVITU' essa è legata ai FONDI (proprietà/terreni) di conseguenza essa permane anche in caso di vendita del fondo e, salvo che questa non avvenga al FONDO DOMINANTE quindi avviene un'unificazione del fondo, tutti i futuri proprietari sono tenuti al rispetto della servitù e, in alcuni casi previsti e stabiliti dalla legge al pagamento della conservazione di questa. Qualora il FONDO SERVENTE venisse DIVISO, ogni SINGOLA PORZIONE del fondo dovrà garantire la servitù.

Possiamo distinguere diversi tipi di servitù:

• SERVITU' COATTIVE (imposte al FONDO SERVENTE esempio attraverso sentenza) SERVITU' VOLONTARIE (basate volontariamente tra il FONDO SERVENTE E DOMINANTE mediante contratto);
• SERVITU' AFFERMATIVE (in cui il FONDO DOMINANTE ha diritto attivo di utilizzazione del FONDO SERVENTE e quest'ultimo l'obbligo di lasciar fare) SERVITU' NEGATIVE (l'obbligo da parte del FONDO SERVENTE di NON FARE);
• SERVITU' PERMANENTI (durano più di 9 anni) SERVITU' TEMPORANEE (durano meno di 9 anni);
• SERVITU' CONTINUE (in cui non è necessario l'intervento dell'uomo) SERVITU' DISCONTINUE (necessità di intervento dell'uomo affinchè avvenga la servitù);
• SERVITU' TIPICHE (previste e regolamentate dalla legge) SERVITU' ATIPICHE (regolamentate tra privati);
• SERVITU' APPARENTI (visibili e permanenti) SERVITU' NON APPARENTI (non visibili).

LE SERVITU' POSSONO ESSERE ACQUISITE SOLO TRAMITE TITOLO DERIVATO (acquisto di una proprietà alle stesse condizioni del precedente proprietario ) O TITOLO ORIGINARIO (acquisto di una proprietà in cui non è presente un proprietario e/o decadono le condizioni del precedente proprietario).

A TITOLO ORIGINARIO SI POSSONO ACQUISIRE SOLAMENTE I FONDI CON SERVITU' APPARENTI e cioè quelle servitù visibili e permanenti, un esempio di acquisto a titolo originario è la DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA (1062cc) in cui un FONDO DI PROPRIETA' DI UN UNICO TITOLARE VIENE VENDUTO SEPARATAMENTE IN QUESTO CASO NASCE LA SERVITU' E IL FONDO SERVENTE E IL FONDO DOMINANTE. Altro esempio di acquisto a titolo originario è L'USOCAPIONE (1158 cc) l'acquisto di un bene che si è posseduto per anni senza esserne il proprietario. 

NEL CONDOMINIO QUALI SONO I CASI DI SERVITU'? Abbiamo visto quali e quanti tipi di servitù esistono, ma nel concreto, nel condominio quali sono i casi di servitù più comuni? 

1. Un esempio molto comune è l'accesso al tetto condominiale per revisionare l'antenna privata di un altro condomino solo attraverso l'accesso al terrazzo privato dell'ultimo piano e/o l'appartamento;
2. Accesso a garage privati esclusi dal condominio mediante cortile condominiale;
3. Tubazioni del condominio limitrofo X che passano sotto al condominio Y;
4. Nel giardino del condomino Rossi è posizionata un'autoclave del condominio;
5. Pozzetti ispezionabili acque chiare/scure del condominio posizionati nelle cantine private o garage di terzi;

Secondo quanto detto precedentemente I FONDI SERVENTI NON POSSONO SOTTRARSI ALLA SERVITU' di conseguenza anche nel condominio chi è titolare di un fondo servente NON PUO' RIFIUTARSI di far accedere o usufruire della servitù il FONDO DOMINANTE per trarne vantaggio o utilità.