Parliamo oggi di INNOVAZIONI (dal vocabolario innovazione di processo, intervento migliorativo o di radicale mutamento)  nel nostro codice civile in materia di condominio, art. 1120, vengono definiti come innovazione tutti quegli atti che sono volti al MIGLIORAMENTO O ALL'USO PIU' COMODO O AL MAGGIOR RENDIMENTO DELLE COSE COMUNI e, tali innovazioni possono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell'intero edificio (V comma art. 1136). Andiamo a vedere nello specifico quali sono le Innovazioni e come si possono deliberare:

• Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici;
• Le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, per realizzare parcheggi ad uso delle singole unità immobiliari o dell'edificio, la produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili;
• Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, per la ricezione a flussi informativi, satellite o via cavo e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri di farne uso secondo il loro diritto. 

Queste innovazioni possono essere deliberate in sede assembleare con il II comma del 1136, maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'intero edificio. Nel momento in cui l'Amministratore riceve richiesta, ANCHE DI UN SOLO CONDOMINO, di voler effettuare una delle innovazioni sopraelencate, deve ENTRO 30 GIORNI dalla comunicazione, convocare l'assemblea specificando il tipo di innovazione proposta con annessi progetti, qualora questi non ci fossero l'amministratore è tenuto ad invitare il condomino richiedente a procurarseli. 

L'Art. 1120 al IV comma ci spiega CHE SONO VIETATE LE INNOVAZIONI CHE POSSONO RECARE PREGIUDIZIO ALLA STABILITA' O ALLA SICUREZZA DEL FABBRICATO, CHE NE ALTERINO IL DECORO ARCHITETTONICO O CHE NE RENDANO TALUNE PARTI INSERVIBILI ALL'USO O AL GODIMENTO ANCHE DI UN SOLO CONDOMINO.  Ciò significa che, l'innovazione volta al miglioramento è sempre ben accetta a patto che questa non vada a recare danno allo stabile e soprattutto non impedisca l'uso degli spazi comuni.

Nell'art. 1121 cc INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTARIE e cioè innovazioni costose e non essenziali allo svolgimento della quotidianità, si parla degli oneri, delle modalità e dell'esenzione al pagamento della realizzazione di esse. Vediamo come comportarci se ci troviamo davanti a spese per la realizzazione di innovazioni gravose o voluttuarie:

• SE IL SUO UTILIZZO PUO' ESSERE SEPARATO  i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dalla spesa; MA nel caso in cui in un secondo momento loro stessi, gli eredi o gli aventi causa vogliono trarre vantaggio dall'innovazione, possono farlo, contribuendo alla spesa per l'esecuzione (considerando i tempi d'usura) e le spese per mantenimento;  
• SE L'UTILIZZO NON PUO' ESSERE SEPARATO l'innovazione non può essere realizzata tranne se i condomini che hanno votato a favore si accollano la spesa;

Esempio: INSTALLAZIONE DELL'ASCENSORE L'UTILIZZO PUO' ESSERE SEPARATO, in un condominio di 5 piani con 5 appartamenti, i condomini del III°- IV° e V° piano si accollano la spesa per la realizzazione dell'ascensore e SOLO loro utilizzano il bene, i condomini del I° e II° piano erano contrari quindi non si sono voluti accollare la spesa nè utilizzarla. Dopo 5 anni l'appartamento del II° piano viene venduto, i nuovi proprietari VOGLIONO E POSSONO USUFRUIRE dell'ascensore, saldando quota parte del valore dell'ascensore dopo 5 anni e iniziando a contribuire alle spese di mantenimento. 

Come abbiamo visto sono vietate le Innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico per quanto riguarda le parti comuni, nell'Art. 1122 cc viene specificato che questo divieto vale anche per tutte le installazioni che vengono effettuate SU PARTI DI PROPRIETA' PRIVATA O USO INDIVIDUALE.

Nei precedenti articoli, non si sono nominati gli IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA SULLE PARTI COMUNI poichè è un' innovazione definiamo di nuova generazione che sta, prendendo piede soprattutto negli ultimi anni così i nostri giuristi hanno dovuto integrare il codice civile con l'art. 1122-ter che ci indica semplicemente con quanti millesimi e teste deve avvenire la deliberazione per la realizzazione degli impianti di videosorveglianza e, come le altre innovazioni anche qui dobbiamo seguire il II COMMA del 1136. 

BARRIERE ARCHITETTONICHE

Abbiamo visto nell'art. 1120 che vengono definite Innovazioni anche tutte quelle opere volte all'abbattimento delle barriere architettoniche  e cioè tutti gli ostacoli fisici e non che sono d'impedimento o limitano il passaggio di un disabile. Voglio dedicare una piccola parentesi a questo argomento perchè la questione nei condomini viene trattata per la prima volta nella legge 13 del 9 Gennaio 1989 che afferma:  "Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche...nonchè la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate con la maggioranza prevista dal II COMMA del 1136 maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'intero edificio. Ciò ha favorito e reso più facile la deliberazione in merito all'installazione dell'abbattimento delle barriere architettoniche per quanto riguarda la questione millesimi ma, non sempre l'argomento in sede assembleare è preso positivamente dai condomini soprattutto per quanto riguarda i costi e la suddivisione della spesa poichè questa, qualora venisse deliberata è suddivisa tra tutti i condomini, compresi dissenzienti, secondo la proprietà. Se l'assemblea deliberasse di NON eseguire le opere di abbattimento architettonico la stessa legge consente al disabile o chi ne ha fatto richiesta di provvedere a proprie spese all'installazione di strutture mobili, servoscala e addirittura di modificare l'ampiezza di porte d'accesso, degli ascensori e rampe garage. Di fatto però la legge 13/1989 associando le barriere architettoniche alle innovazioni e dunque riconducibile all'art. 1120 specialmente al IV COMMA che indica i divieti che non consentirebbero l'installazione ha fatto sì che spesso i condomini contrari si appellassero a tale comma ed impedissero dunque la realizzazione delle opere di abbattimento architettonico. La recente Cassazione (https://annamariatanzi.files.wordpress.com/2012/10/cassazione-civile-sez-ii-25-ottobre-2012-n-18334.pdf) ha espressamente detto che, la realizzazione e installazione di strumenti che consentono di agevolare la vita di disabili o persone anziane oltrepassano il principio di decoro architettonico e, il decreto Semplificazioni ha sancito che le opere realizzate per l'eliminazione di barriere architettoniche, non sono «in alcun senso innovazioni di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, primo comma, del Codice civile», e che «per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell'articolo 1120 del Codice civile».  

Dunque possiamo affermare che, ad oggi secondo quanto detto in Cassazione non ci si può appellare per impedire l'abbattimento delle barriere architettoniche all'alterazione del decoro ma bensì l'unico impedimento alla realizzazione di servoscala e/o strumenti di ausilio per disabili è che essa comporti pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato.