GLI AVENTI DIRITTO CHI SONO? PROPRIETARI ED INQUILINI : DIRITTI E SUDDIVISIONE DELLE SPESE 

Affrontiamo oggi un tema intricato, le problematiche tra proprietario ed inquilino all'interno del condominio, prima però apriamo una piccola parentesi, e ricordiamo che, in materia condominiale chi risponde di tutto ciò che ne concerne sono SOLO GLI AVENTI DIRITTO e cioè i PROPRIETARI e COMPROPRIETARI, USUFRUTTUARI E NUDI PROPRIETARI. Come vediamo, tra gli aventi diritto gli inquilini non compaiono di conseguenza i loro diritti e obblighi nei confronti del condominio sono limitati. Partiamo dal principio e vediamo come nasce la LOCAZIONE e cosa la nostra giurisdizione ci dice. 

Il nostro codice civile, oltre alla materia condominiale, tratta di diversi argomenti oggi esamineremo e citeremo alcuni articoli riguardanti la Proprietà ed in particolar modo LA LOCAZIONE, con questo termine, art, 1571 cc si definisce UN CONTRATTO IN CUI UNA PARTE (LOCATORE) SI OBBLIGA A FAR GODERE AD UN ALTRO (CONDUTTORE) DI UN BENE MOBILE E/O IMMOBILE PER UN TOT DI TEMPO RICEVENDO UN CORRISPETTIVO. Quindi la locazione non è altroché un CONTRATTO D'AFFITTO. Contratto che si differenzia dal COMODATO D'USO che, è pur sempre un contratto in cui entrambe le parti si impegnano una a far godere del proprio bene ad un'altra MA SENZA RICEVERE UN CORRISPETTIVO E/O RICEVENDO UN CORRISPETTIVO PARZIALE.

Ma chi è il LOCATORE e cosa deve fare? Secondo quanto ci dice il codice civile, il locatore altro non è che il proprietario del bene che si impegna attraverso il contratto di CONSEGNARE LA COSA (bene mobile o immobile) AL CONDUTTORE IN BUONO STATO LOCATIVO E SI IMPEGNA A TENERLO TALE NEL TEMPO.

E il CONDUTTORE? Il conduttore E' COLUI CHE PRENDE IN CONSEGNA LA COSA, PAGANDONE IL CANONE E LASCIANDOLA SUCCESSIVAMENTE IN BUONE CONDIZIONI (DEPERIMENTO D'USO).

Ci possono essere diversi tipi di LOCAZIONE specificati e descritti nella LEGGE 392/1978 Aggiornata successivamente con la LEGGE 431/1998 vediamo quali sono i tipi di locazione e i  contratti che si possono stipulare:

• LOCAZIONE ABITATIVA - Cioè una locazione di appartamenti destinati all'abitazione;
• LOCAZIONE NON ABITATIVA - Locali commerciali.

Analizziamo le differenze e i tipi di contratti che si possono attuare:

LOCAZIONE ABITATIVA (Legge 392/78 CAPO I dall'art. 1 al 27)

• IL CONTRATTO DEVE ESSERE IN FORMA SCRITTA (pena la nullità dello stesso);
• OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E DI TUTTE LE MODIFICHE SUCCESSIVE (spesa suddivisa in parti uguali tra il locatore ed il conduttore);
• CONTRATTO 4+4 (contratto rinnovato automaticamente se non viene dato DINIEGO DI RINNOVO entro 6 mesi dalla scadenza del contratto e canone stabilito dal locatore);
• CONTRATTO 3+2 (Il contratto ha OBBLIGO di validità per i primi 3 anni in cui nè il locatore nè il conduttore possono recedere tale contratto inoltre il canone di locazione è fissato da accordi territoriali).

LOCAZIONE NON ABITATIVA (Legge 392/78 CAPO II dall'art. 27 al 42)

• IL CONTRATTO NON PUO' ESSERE INFERIORE A SEI ANNI PER LE ATTIVITA' COMMERCIALI E NON PUO' ESSERE INFERIORE A 9 ANNI PER ATTIVITA' ALBERGHIERE (Salvo DINIEGO DI RINNOVO il contratto si ritiene rinnovato tacitamente per altri 6 o 9 anni); Per quanto riguarda il DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA, questa può avvenire solo nel caso in cui il LOCATORE debba adibire l'attività commerciale ad USO ABITATIVO PROPRIO e/o di un famigliare entro il secondo grado, UTILIZZARE IL LOCALE PER LA PROPRIA ATTIVITA' COMMERCIALE o PER LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA del locale. 

Dopo aver visionato quelli che sono i termini e i caratteri generali della LOCAZIONE entriamo nello specifico nella nostra materia. RAPPORTO TRA PROPRIETARIO ED INQUILINO NEL CONDOMINIO.

Abbiamo visto che, il condominio nella persona dell'Amministratore, deve avere rapporti con gli AVENTI DIRITTO quindi i PROPRIETARI ANCHE NEL CASO IN CUI GLI IMMOBILI ABITATIVI O NON FACENTI PARTE DEL CONDOMINIO SIANO STATI DATI IN LOCAZIONE. Ciò significa che sarà poi il LOCATORE ad informare il  CONDUTTORE sulle tematiche del condominio. 

NEL CONDOMINIO AL CONDUTTORE VIENE TRASLATA LA PROPRIETA' DELLE PARTI COMUNI DA PARTE DEL PROPRIETARIO IL QUALE E' TENUTO A VIGILARE SUL COMPORTAMENTO DEL CONDUTTORE, ciò significa che, oltre al bene che viene affidato in locazione all'inquilino il proprietario affida ad esso anche tutte le parti comuni dell'edificio di cui è proprietario ma è sempre lui tenuto a rispondere su eventuali danni causati dai conduttori. 

RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO ED INQUILINO 

Anche per le quote condominiali esse, verranno richieste dal condominio, nella persona dell'Amministratore, al PROPRIETARIO dell'immobile il quale sarà tenuto a richiederle a sua volta, secondo modalità stabilite durante la stesura del contratto di locazione, al conduttore. QUINDI L'AMMINISTRATORE NON E' TENUTO ALLA SUDDIVISIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI TRA PROPRIETARIO ED INQUILINO SALVO CHE, NON CI SIANO ACCORDI TRA  LE PARTI (proprietario, inquilino, amministratore), PER LA SUDDIVISIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI TRA INQUILINO E PROPRIETARIO L'AMMINISTRATORE, specificandolo nel suo preventivo analitico al momento dell'accettazione dell'incarico, PUO' RICHIEDERE UN COMPENSO. 

ART. 9 LEGGE 392/78 PER LE LOCAZIONI ABITATIVE 

SONO A CARICO DEL CONDUTTORE (inquilino) LE SPESE RELATIVE:

• Servizio di Pulizia;
• Funzionamento e manutenzione ordinaria ascensore;
• Fornitura acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento aria;
• Spurgo pozzi neri e latrine;
• Fornitura di altri servizi comuni;
• 90% della spesa relativa al servizio di portineria.

IL CONDUTTORE HA DIRITTO DI VISIONARE IL GIUSTIFICATIVO DI TALI SPESE E LE RIPARTIZIONI ESSE POSSONO ESSERE RICHIESTE SIA AL PROPRIETARIO CHE ALL'AMMINISTRATORE.  

Onde evitare  liti tra proprietari ed inquilini sull'attribuzione delle spese, come ad esempio l'assicurazione condominiale e/o il compenso dell'Amministratore, voci non presenti nell'elenco, è sempre buona cosa, specificare nel contratto di locazione la suddivisione dii tali spese, la consuetudine è quella di suddividerle al 50%. 

IL CONDUTTORE HA DIRITTO DI PARTECIPARE ALL'ASSEMBLEA DI INTERVENIRE MA NON DI VOTARE SALVO CHE IL PROPRIETARIO O UN AVENTE DIRITTO NON GLI DIA DELEGA, ESSO HA DIRITTO DI VOTO SOLO PER LE SPESE E LE MODALITA' DI GESTIONE RELATIVE ALL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO E/O DI ARIA CONDIZIONATA.

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In questi giorni ho ricevuto un quesito da parte di un utente in merito ad una diatriba tra proprietario ed inquilino 

"E' possibile che da affittuario non posso utilizzare le terrazze condominiali? E' stata fatta un'assemblea con consegna delle chiavi al proprietario, ma questo si rifiuta di fornirmele. Cosa posso fare?"

Come ho risposto al nostro utente, nel momento in cui avviene un contratto di locazione, il locatore (proprietario) cede la sua proprietà privata e, se questa si trova all'interno di un condominio, la sua parte di proprietà sugli spazi comuni al conduttore (inquilino), in questo caso dunque, il proprietario NON può rifiutarsi di dare le chiavi delle terrazze condominiali al nostro utente salvo in determinati casi: 

Il nostro utente abbia arrecato danni alla cosa comune, non rispetta il pari uso (esempio utilizza le terrazze per stendere i panni, si "appropria" di tutti i fili negando così la possibilità a tutti gli altri condomini di utilizzare la cosa comune in egual modo e misura) oppure in sede assembleare è stato deliberato un cambio di destinazione d'uso delle terrazze condominiali o sia stato deliberato un utilizzo contingentato. Rimane comunque d'obbligo da parte del proprietario dell'immobile dare notizia al suo inquilino sul perchè di questa riluttanza nel fornire le chiavi e l'accesso alle terrazze.