Amministratore di condominio

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO COS'E', QUANDO E' OBBLIGATORIO E QUANTI CE NE SONO? 

14.05.2021

Parliamo oggi del Regolamento di condominio, Cos'è il Regolamento di condominio? L'art. 1138 c.c. fuga ogni nostro dubbio, il regolamento di condominio è l'insieme di tutte le norme che disciplinano l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro, l'amministrazione e le sanzioni. Ma vediamo nello specifico:

  • L'USO DELLE COSE COMUNI - Regole che stabiliscono  in che modo utilizzare gli spazi e i locali comuni (es. i      giorni pari l'uso del terrazzo condominiale per stendere i panni è ad uso esclusivo alla scala A, i giorni dispari della scala B oppure è vietato giocare a pallone nel giardino condominiale);
  • RIPARTIZIONE DELLE SPESE - Definisce la modalità in cui le spese devono essere ripartite (es. le spese di    manutenzione ordinaria dell'ascensore sono ripartite secondo la TABELLA B ASCENSORI ma da esse sono esenti gli interni 1-2 poichè al piano terra);
  • TUTELA DEL DECORO - Regole che evitano l'alterarsi del decoro condominiale (es. è vietato stendere               panni al di fuori del proprio balcone che affaccia su via Roma);
  • AMMINISTRAZIONE E SANZIONI - Regole che indicano come l'amministratore deve operare all'interno dello        stabile (es. le quote condominiali devono essere riscosse ogni 2 mesi oppure l'amministratore è tenuto a sanzionare i condomini che non rispettano i divieti presenti nel regolamento art. 70  delle disposizioni per    l'attuazione del codice civile).

Ma cos'altro dice l'art. 1138? Leggiamo al I comma che è OBBLIGATORIO stilare il regolamento di condominio quando i condomini sono superiori a 10 e che, può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di esso, se già esistente, anche un solo condominio, in questo caso l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea circa le volontà del condomino. Ma quanti tipi di Regolamento di condominio esistono? Esistono tre tipi di regolamento condominiale:

  • REGOLAMENTO ASSEMBLEARE - Stilato in sede assembleare dai condomini e approvato nella stessa sede con la maggioranza delle teste (presenze in assemblea) che rappresentino almeno la metà del valore dell'intero edificio (art. 1136 II comma) e allegato al libro dei verbali. Tale regolamento può essere                impugnato solo ed esclusivamente entro trenta giorni  dalla delibera per i presenti in assemblea, ed entro trenta giorni dal momento della ricezione della comunicazione della delibera per gli assenti scaduti i termini, senza impugnazione da parte dei condomini il regolamento diviene valido anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti (art. 1107 cc);
  • REGOLAMENTO CONTRATTUALE - Il regolamento contrattuale di norma viene stilato dal costruttore e il      primo acquirente e viene trascritto negli atti di compravendita ciò significa che questo viene approvato all'unanimità, se nell'atto di compravendita il regolamento non viene citato il regolamento di              condominio, lo stesso sarà NULLO per l'acquirente;
  • REGOLAMENTO GIUDIZIALE - Generato con una sentenza quando un condomino richiede l'approvazione del regolamento condominiale assembleare reiterate volte e ciò non avviene, in questo caso lo stesso può rivolgersi alle autorità.  

Abbiamo visto quando è obbligatorio il regolamento di condominio e cosa deve contenere ma, sempre nell'art. 1138 cc  ci viene detto cosa il regolamento di condominio NON può contente, al IV e V comma viene espressamente detto che, il regolamento non può assolutamente comprendere norme che ledono i diritti di ciascun condomino e non possono ASSOLUTAMENTE DEROGARE LE DISPOSIZIONI DEI SEGUENTI ARTICOLI DEL CODICE CIVILE :

  • ART. 1118  II COMMA - Non si può rinunciare al diritto sulle parti comuni;
  • ART. 1119  - Indivisibilità delle parti comuni;
  • ART. 1120 - Innovazioni;
  • ART. 1129 - Nomina, revoca ed obblighi dell'Amministratore;
  • ART. 1131 - Rappresentanza nella persona dell'Amministratore nelle questioni legali e giudiziali (salvo diverse disposizioni dell'assemblea);
  • ART. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti (cause);
  • ART. 1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni;
  • ART. 1137 - Impugnazioni delle deliberazioni dell'assemblea;
  • ART. 72 delle disp. att. del cc  - I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti art. 63 (azioni per il recupero delle somme), art. 66 (Convocazione assemblea), art. 67 (Partecipanti e modalità di partecipazione all'assemblea) , art. 69 (Tabelle millesimali). 

e, al V comma il codice dice testualmente "LE NORME DEL REGOLAMENTO NON POSSONO VIETARE DI POSSEDERE O DETENERE ANIMALI DOMESTICI. 


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