RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI SECONDO IL CODICE CIVILE

Affrontiamo oggi la ripartizione delle spese, come abbiamo visto nell'argomento precedente, https://www.edursoamministrazioni.it/l/tabelle-millesimali  , la ripartizione delle spese serve per quantificare economicamente quanto ogni proprietario deve sostenere per il mantenimento del condominio in base al valore della propria unità immobiliare e non solo. Il nostro codice civile ci spiega quali sono le spese che devono essere ripartite e la modalità in cui deve avvenire questa ripartizione, gli articoli del codice che esamineremo quest'oggi vanno dall'art. 1123 all'art. 1126. Prima di analizzare articolo per articolo ed entrare nello specifico della ripartizione dobbiamo fare un piccolo passo indietro tra le pagine del nostro codice, sempre nella sezione dedicata al condominio, e rileggere l'art. 1118 precisamente al III comma che dice: "IL CONDOMINO NON PUO' SOTTRARSI ALL'OBBLIGO DI CONTRIBUIRE ALLE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLE PARTI COMUNI, NEANCHE MODIFICANDO LA DESTINAZIONE D'USO DELLA PROPRIA UNITA' IMMOBILIARE, SALVO QUANTO DISPOSTO DA LEGGI SPECIALI." Cosa significa? Significa che NESSUNO dei condomini può esimersi dal pagare una spesa sostenuta per il mantenimento delle parti comuni, lo stesso articolo al IV comma ci dice anche: "IL CONDOMINO PUO' RINUNCIARE ALL'UTILIZZO DELL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO O DI CONDIZIONAMENTO, SE DAL SUO DISTACCO NON DERIVANO NOTEVOLI SQUILIBRI DI FUNZIONAMENTO O AGGRAVI DI SPESA PER GLI ALTRI CONDOMINI. IN TAL CASO IL RINUNZIANTE RESTA TENUTO A CONCORRERE AL PAGAMENTO DELLE SOLE SPESE PER LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELL'IMPIANTO E PER LA SUA CONSERVAZIONE E MESSA A NORMA". Cosa significa questo? Che seppur è previsto e consentito dal nostro codice civile il distacco da un impianto comune, il proprietario della singola unità immobiliare è TENUTO COMUNQUE al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria e ordinaria e la messa a norma, verrà meno SOLO al pagamento del consumo. Abbiamo quindi appreso che non possiamo evitare di pagare una spesa che riguarda le parti comuni del nostro stabile, vediamo quindi come avviene la ripartizione delle spese di gestione del condominio e alcuni casi particolari.

ART. 1123 - RIPARTIZIONE SECONDO LA PROPRIETA' sono gli interventi effettuati all'interno del condominio e delle parti comuni volti alla manutenzione ordinaria, al godimento delle parti comuni e alle INNOVAZIONI per il miglioramento delle parti comuni; RIPARTIZIONE SECONDO L'USO sono tutte quelle spese volte alla manutenzione di servizi che ciascun unità immobiliare utilizzerà in maniera diversa e RIPARTIZIONE SECONDO L'UTILITA' sono tutte quelle spese sostenute per la manutenzione di servizi di cui usufruirà una sola porzione di condomini. 

ART. 1124 - MANUTENZIONE E SOSTITUZIONE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI viene eseguita dai proprietari delle singole unità immobiliari A CUI SERVONO E SOLO TRA ESSI VIENE RIPARTITA LA SPESA per il  50% secondo il valore dell'unità immobiliare e per il restante 50% secondo l'altezza di ciascun piano dal suolo. Vengono considerati come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune. 

ART. 1125 - MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI sono suddivise in ugual modo tra i due proprietari delle unità immobiliari interessate, saranno a carico del proprietario del piano superiore le spesa per la copertura del pavimento mentre il proprietario del piano inferiore dovrà sostenere la spesa per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, QUESTO CRITERIO DI RIPARTIZIONE VALE ANCHE PER I BALCONI NON A GETTANTE. 

ART. 1126 - LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO quando un lastrico solare NON E' COMUNE A TUTTI  I CONDOMINI ma è ad uso esclusivo di un condomino esso è tenuto al pagamento di 1/3 mentre, i proprietari sottostanti e tutti coloro  a cui il lastrico solare serve anche in una minima parte, sono tenuti al pagamento dei restanti 2/3 secondo il valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. 

Il nostro codice civile non specifica quale spesa è definita ORDINARIA e quale STRAORDINARIA diciamo che il tempo e il mestiere dell'Amministratore hanno fatto si che questa suddivisione avvenga secondo l'entità della spesa da sostenere riportata anche a quello che è il bilancio preventivo di ogni singolo condominio, di conseguenza sarà a cura dell'Amministratore esempio attribuire una spesa per la sostituzione di un componente dell'ascensore €3.500 come "straordinaria" su un condominio che ha un bilancio preventivo annuale di €5.000 e dovrà essere approvata dall'assemblea potrà invece passare come manutenzione "ordinaria" su un condominio con bilancio preventivo annuale di €20.000 spesa alla quale l'amministratore dovrà dar conto all'assemblea nel momento dell'approvazione del bilancio annuale.