TABELLE MILLESIMALI: COSA SONO E A COSA SERVONO?

Vediamo quest'oggi cosa sono le tabelle millesimali e a cosa servono. Molto spesso le troviamo annesse al regolamento di condominio ma non sempre vengono redatte nello stesso momento, cosa sono le tabelle millesimali? Le tabelle millesimali ci indicano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi (art. 68 disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie) ma cosa significa? Significa che, ogni unità immobiliare ha un valore specifico all'interno del condominio e, in base a questo valore vengono ripartite le spese condominiali, ma bisogna fare una piccola distinzione sulle tabelle millesimali, ci sono TABELLE MILLESIMALI CONVENZIONALI e cioè tabelle annesse al regolamento condominiale che non si basano sui coefficienti di proprietà ma bensì su criteri stabiliti dall'assemblea e TABELLE MILLESIMALI LEGALI con valori proporzionali alle singole unità immobiliari e seguiranno la ripartizione delle spese secondo l'art. 1123 cc :

• IN BASE ALLA PROPRIETA' - (solitamente indicate con la TABELLA MILLESIMALE A) Sono tutte le spese necessarie alla conservazione per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per le innovazioni deliberate dalla maggioranza e sono sostenute da TUTTI i condomini in misura proporzionale al valore della propria unità immobiliare;
• IN BASE ALL'USO - (solitamente indicate con al TABELLA MILLESIMALE C) Sono tutte le spese derivate da cose destinate a servire i condomini in maniera diversa, di conseguenza vengono ripartite in base all'uso che ciascun condomino ne fa;
• IN BASE ALL'UTILITA' - (solitamente indicate con la TABELLA MILLESIMALE B)  Sono tutte le spese derivate dalla manutenzione di servizi utilizzati da una sola porzione di condomini, qualora in un edificio ci siano più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell'intero fabbricato.

 Come si redigono le tabelle millesimali? Per redigere le tabelle millesimali solitamente si incarica un tecnico il quale,  attraverso un calcolo matematico basato sull'intreccio di coefficienti REALI (rilievi effettuati nelle singole unità immobiliari) e VIRTUALI ricava il valore delle singole unità immobiliari espresse in millesimi, si deve considerare però che non esistono delle formule standard, la maggior parte dei tecnici si basa su coefficienti stabiliti dai DECRETI MINISTERIALI 12480 del 1966 e 2945 del 1993 può capitare dunque che, facendo redigere la stessa tabella millesimale da due tecnici, i risultati possano differire tra loro. Per quanto riguarda le tabelle millesimali gli unici valori che l'art. 68 indica sono da NON prendere in considerazione: CANONE LOCATIZIO, DEI MIGLIORAMENTI E DELLO STATO DI MANUTENZIONE di ciascuna unità immobiliare. 

Una volta redatte le tabelle millesimali dal tecnico esse sono valide e applicabili? La risposta è NO, come ormai abbiamo appreso il CONDOMINIO ed i CONDOMINI proprietari SONO GLI UNICI CHE POSSONO, attraverso l'assemblea e la successiva votazione, DECIDERE se approvare le tabelle millesimali ma quale maggioranza occorre? Se parliamo di TABELLE MILLESIMALI CONVENZIONALI occorre l'unanimità dei condomini, se parliamo di TABELLE MILLESIMALI LEGALI occorre (II COMMA ART. 1136 cc) la MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI CHE RAPPRESENTA ALMENO LA META' DEL VALORE DELL'INTERO EDIFICIO. 

L'ART. 69 ci parla anche di MODIFICA E RETTIFICA delle TABELLE MILLESIMALI ma SOLO IN ALCUNI CASI:

• QUANDO RISULTA CHE SONO CONSEGUENZA DI UN ERRORE;
• QUANDO AVVIENE UNA MODIFICA AD UNA PARTE DELL'EDIFICIO (SOPRAELEVAZIONE, INCREMENTO DI SUPERFICI, INCREMENTO O DIMINUZIONE DELLE UNITA' IMMOBILIARI O QUANDO VIENE ALTERATO PER PIU' DI 1/5 IL VALORE PROPORZIONALE ANCHE DI UNA SOLA UNITA' IMMOBILIARE).

Lo stesso articolo ricorda che, la revisione delle tabelle millesimali può essere richiesta anche da un solo condomino, nel II COMMA infatti IL CONDOMINIO PUO' ESSERE CONVENUTO IN GIUDIZIO, NELLA PERSONA DELL'AMMINISTRATORE IL QUALE E' TENUTO A DARNE NOTIZIA ALL'ASSEMBLEA (qualora l'amministratore NON convoca e non informa l'assemblea di tale richiesta può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni). 

Il III COMMA cita testualmente "LE NORME DI CUI AL PRESENTE ARTICOLO (art. 69) SI APPLICANO PER LA RETTIFICA O LA REVISIONE DELLE TABELLE RIPARTIZIONE DELLE SPESE REDATTE IN APPLICAZIONE DEI CRITERI LEGALI O CONVENZIONALI."  Ciò significa che, per l'approvazione della rettifica e/o della modifica delle tabelle basterebbe il II COMMA 1136 (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'intero edificio) eppure non è così, o meglio per quando riguarda LE TABELLE MILLESIMALI LEGALI possiamo seguire questa maggioranza mentre per le TABELLE MILLESIMALI CONVENZIONALI ci troviamo davanti ad una disquisizione presa in esame anche dalla Cassazione, secondo alcuni, leggendo attentamente il III COMMA (DEI CRITERI LEGALI O CONVENZIONALI.) anche la modifica delle tabelle convenzionali dovrebbe seguire la maggioranza del II COMMA 1136 ma, secondo altri, essendo esse approvate con l'unanimità allo stesso modo dovrebbero essere modificate.